domingo, 5 de mayo de 2013

Activos y pasivos

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Nuestra nueva e inquietante situación, de la tan pocos son conscientes aunque la padezcan a diario, derivada de la imposibilidad de continuar incrementando la producción de petróleo, que pronto, además, empezará su curva declinante, nos supone replantearnos viejos axiomas económicos que ha tiempo creíamos superados. Entre ellos uno tan simple como lo que es un activo y lo que es un pasivo.

Aunque aparentemente la cuestión es clara, puede que resulte algo más compleja, mirada más de cerca. Para estudiar el tema recomiendo vivamente los libros del escritor americano de origen japonés Robert Kiyosaki, cuya lectura me ha supuesto una gran ayuda en la gestión de mi patrimonio, y a quien me hubiera gustado descubrir antes, pues entonces, tal vez, en lugar de solamente salvar los muebles, ahora sería millonario como él.

Es muy fácil. Un activo es todo aquello que mete dinero en tu bolsillo, y un pasivo lo que lo saca, lo que te detrae liquidez. De aquí resulta una regla de oro en materia de gestión empresarial que es conocida por el acrónimo C.F.I.M.I.T.Y.M, “Cash Flow is more important than your mother”, ósea, que el flujo de caja es más importante que tu madre. Lo que queda en tu cuenta bancaria, la diferencia entre ingresos y gastos de explotación, es la clave de un negocio, la liquidez, que proporciona flexibilidad y pegada a tu empresa, te ayuda a sobrevivir en períodos complicados, te evita pedir favores, ponerte de rodillas, pasar nervios por falta de efectivo, y lo que es más importante, pedir prestado en exceso y, por tanto, apalancarte demasiado.

Así pues, un patrimonio bien gestionado requiere de abundantes activos que supongan ingresos permanentes en tus arcas, y la minimización de los pasivos, esto es, de los gastos, ligados o no a la obtención de los mencionados ingresos. Es conveniente, además, que los activos que forman parte de tu patrimonio no te exijan una dedicación constante, como por ejemplo, el activo consistente en tener un trabajo asalariado. Los activos más valiosos generan rentas sin necesidad de que tengas que estar diez horas en una oficina, dejándote los dientes delante de un ordenador y aguantando a un jefe maleducado. Y los activos invaluables te producen generosos réditos regulares sin prácticamente esfuerzo alguno.

Una idea imperante entre quienes quieren saber de gestión económica y no saben, espécimen bastante abundante, incluso con opinión autorizada en páginas de color salmón, es pensar que endeudarse es siempre algo negativo. Depende de la naturaleza de la deuda y la rentabilidad del activo que hayas adquirido con ella. Eso sí, si el importe de la deuda se destinó a adquirir un pasivo, y no digamos un pasivo oneroso y superfluo, efectivamente su asunción constituye una grave estupidez.

Otra gran dificultad, que surge para muchos, proviene de su imposibilidad de comprender la diferencia entre un ingreso corriente y uno extraordinario derivado de la disposición de un inmovilizado. Vayamos a un ejemplo. Tengo una tienda de zapatos que me produce ciertos beneficios regulares. Pero me he cansado de su gestión, porque no tengo un administrador eficiente, y su control me ocupa demasiado tiempo, que rentabilizaría mejor en otros menesteres, así que decido vender el negocio. Ello me supondrá un ingreso, que no proviene de la operación ordinaria del activo, sino de su venta. Este ingreso, por su propia naturaleza, será puntual y único, y producirá el efecto de que el activo que poseía ya no me rinda nuevos beneficios, pues ha sido adquirido por un tercero, para el que los producirá en el futuro, en cuyo caso seguirá siendo un activo, o al que generará pérdidas, en cuyo caso habrá dejado de serlo, y se habrá transformado en un pasivo.

Desde este punto de vista, adecuadamente comprendido, observaremos que muchos elementos que siempre hemos considerados activos no lo eran en absoluto. Y me ocuparé especialmente de uno de muy rigurosa actualidad, como son los bienes inmuebles que tenemos en propiedad. Es cierto que un inmueble puede ser un activo, y por cierto que muy rentable. Un patrimonio inmobiliario adecuadamente arrendado y gestionado es un activo de notable calidad. Pero sabemos que muchas personas consideran un piso o un local un activo por el solo hecho de obrar en su patrimonio, lo que, a tenor de lo explicado, no es cierto.

La titularidad de un inmueble es objeto de un intenso maltrato fiscal, con fuego cruzado. De hecho, la normativa del impuesto sobre la renta presume que generan réditos, aunque no lo hagan, salvo el domicilio habitual, en lo que constituye una burla más de nuestro sistema tributario hacia el sufrido contribuyente. Pero hay otros tributos. Alguien me ha comentado recientemente que el Impuesto de Bienes Inmuebles había subido en su municipio casi un 50 por ciento para el ejercicio 2013. Hay que pagar la tasa de recogida de basura, los gastos de comunidad, y mínimos de agua y electricidad, aunque el inmueble no esté habitado. Por cierto que algunos de los servicios mencionados tienen un fuerte componente energético y están subiendo de forma exorbitante. En definitiva, un piso en España genera unos gastos medios de 1.500 euros al año. ¿Por qué entonces considerábamos nuestros inmuebles un activo? Por lo que antes mencionábamos. Por nuestra imposibilidad de distinguir entre los ingresos corrientes y los extraordinarios de enajenación de capital.

Antes disponíamos de energía, crecíamos, fluía el crédito, y por lo tanto había liquidez. Por todo ello, los pisos se vendían y, salvo períodos muy puntuales, subían de precio, al menos al ritmo de la inflación rampante. Por ello los conservábamos resignadamente en nuestro patrimonio a la espera de una venta futura, que cubriría los gastos de adquisición y las penosas derramas de su mantenimiento.

Pero ahora las reglas han cambiado. Hemos sobrepasado el cenit de producción de petróleo. Cada vez nuestras disponibilidades energéticas serán más exiguas. No volverá el crecimiento. Y por todo ello, como ya se ha explicado en post anteriores, tampoco lo hará el crédito, salvo para el que probablemente no lo necesite. La compra de un inmueble es un gasto importante y, normalmente, necesita ser financiada. Pero es que, aunque tengas un amigo en el banco y te concedan el crédito, con más de seis millones de parados, ¿quien es el guapo que se mete en una hipoteca a treinta años? El próximo puedes ser tú. Además, en los años de la burbuja, y antes, se construyó sin control, por lo que existe exceso de oferta. Y para colmo perdemos población, por lo que cada vez se necesitarán menos viviendas. Los que vinieron huyen en busca de nuevos paraísos económicos, cada vez más escasos, y los de aquí se apuntan a la “movilidad exterior”, léase exilio económico. Entre los que no tienen otra que quedarse, muchos ya no pueden permitirse vivir independientemente y, agobiados por el desempleo y las necesidades financieras, vuelven a casa de sus padres, o comparten piso. Con estas duras realidades sobre la mesa no hace falta tener el Nóbel de Economía para saber que los precios continuaran su descenso, y esta deflación constante de nuestros “activos inmobiliarios” constituye un factor más que disuade de la compra (ya sabéis, la pescadilla). Seamos claros. Esta crisis no acabará nunca, y el precio de los inmuebles no dejará de bajar tampoco, en términos reales. Nuestras casas vacías e invendibles ya no son un activo, sino un pasivo, y para algunos un auténtico baldón, difícil de solucionar. Estoy generalizando. No es lo mismo un piso bien situado en una gran ciudad, que un apartamento de segunda residencia en una playa perdida, convertida por nuestro maravilloso boom inmobiliario en un paredón de cemento. Pero estas son las tendencias.

Siempre cabe la solución de alquilar. Pero si todos pensamos lo mismo, a la vez, pues bajarán los precios del arriendo, ya lo están haciendo. Además, el alquiler comporta riesgos importantes al propietario, porque el inquilino puede dejar de pagar y destrozarte el piso. ¿Cuál es la solución? Se publicó un post en el blog The Oil Crash titulado “Preparando la transición: qué hacemos con los coches”. Pues bien. ¿Qué hacer con los pisos? Un coche siempre lo puedes llevar a un Centro Autorizado de Tratamiento (desguace), y luego darlo de baja en Tráfico, para dejar de pagar impuestos, ITVs, reparaciones, gasolina, etc… Pero ¿y un piso, o un local de negocio?

Si un inmueble fuera como un trofeo de caza, un recuerdo de un viaje a la india, o tu libro favorito, esto es, algo que dejas en un rincón y no pide pan, ni te origina gastos, pues no pasaría nada. Pero ¿qué vale un piso o un local que no se vende, ni se alquila, y te genera unos costes anuales que se comen su valor decreciente en períodos de tiempo relativamente corto? Seamos claros, probablemente, nada. Sí, lo que acabáis de oír. Ni un euro.

Así las cosas, podrías plantearte regalarlo, y librarte de gastos inútiles, pero no es tan fácil. Si está hipotecado el banco no te lo permitirá. Si está libre de cargas la cuestión tampoco es sencilla. Se consideraría una donación, y entre personas que no son parientes próximos, con lo que la operación se encontraría severamente gravada. Si vendes por precio simbólico surge el problema enunciado más arriba, y además hay que tener en cuenta que los inmuebles tienen un valor fiscal, o lo que es lo mismo, un precio mínimo de venta, con lo que, comunicada a la Agencia Tributaria una enajenación por debajo aquél, por si te faltaba algo, te cae encima la inspección de hacienda. No puedes abandonarlo, ni tiene sentido destruirlo, ni quemarlo, pues siempre tendrá un número como finca catastral y registral, porque no se puede “dar de baja”, y además, si causas daños a inmuebles colindantes te pueden exigir responsabilidades.

En último caso la solución es dejar de pagar. Pero la corporación municipal te exigirá los impuestos atrasados en vía de apremio. La comunidad te demandará en procedimiento monitorio, y aunque no te encuentren en la vivienda, puede abrirse la vía ejecutiva mediante la dudosamente constitucional notificación edictal. Tal vez se te ocurra poner tu dinero en el banco a nombre de un tercero de tu confianza, o de una sociedad controlada por ti, aunque siempre te pueden detraer una parte proporcional del sueldo, si alcanza la cuantía suficiente, por lo que te pasará por la cabeza la idea de pasarte a la economía sumergida. Y sobre todo no generes devolución en renta, porque no la verás. En definitiva, te habrás convertido en una versión postmoderna de aquél entrañable personaje de la serie televisiva, popular en los años sesenta, “El fugitivo”.

Se trata de una dramatización, es evidente. Pero recordemos que lo peor está aún por llegar. Los propietarios romanos de los tiempos de la decadencia del Imperio abandonaban sus inmuebles para no pagar más impuestos. Claro que entonces no existía la informática, y aún podías escapar a los bosques de Germania, a sobrevivir comiendo bayas silvestres. Esta posibilidad ya no existe. Estamos acorralados.

Por otra parte, la continua depreciación de nuestros inmuebles provoca otro problema, que puede acabar de socavar nuestras castigadas finanzas públicas. Existe un tributo, de gestión municipal, que lleva el ostentoso nombre de “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. En los tiempos que corren, todo un sarcasmo. Y nos lo parecerá todavía más si estudiamos detenidamente su contenido, puesto que grava, con unos coeficientes anualmente crecientes, hasta un máximo de veinte años de tenencia en el patrimonio, el valor catastral del inmueble, y es absolutamente independiente del precio que haya tenido la transacción. En estas condiciones, es posible que la venta de un piso o local, cada vez ocurre más, se haga en pérdidas, y sin embargo el sufrido transmitente haya de pagar tres mil o cuatro mil euros en concepto de “plusvalía”, esto es, por si aún no tenías bastante, tirón de orejas. En el actual contexto económico el tributo indicado resulta claramente confiscatorio, y contrario a la letra del artículo 31 de la C.E. No resultaría extraño que se acabara planteando una cuestión de constitucionalidad contra su normativa reguladora, los artículos 104 a 110 de la TRLRHL, que pondría en graves aprietos al Tribunal Constitucional, y caso de ser estimada, terminaría de llevar a nuestros quebrados ayuntamientos al fondo del abismo. Observamos, una vez más, que los efectos de la disponibilidad decreciente de energía son no lineales, y que al sistema, como al enfermo grave, no se sabe nunca de donde le puede venir el siguiente achaque. Además de que a perro flaco, todo son pulgas.

Saludos,

Calícrates

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